一、房地产投资基金探析（论文文献综述）
李玉玲[1]（2021）在《房地产投资信托基金的融资动因及效果研究 ——以华发租赁住房REITs为例》文中认为
杜程,黄复兴[2]（2020）在《房地产投资信托：国际经验与中国实践》文中指出本文从中国特色社会主义资本要素市场化配置体制机制的构建和完善角度,考察当前我国资本要素市场化配置体制机制中存在的问题,进而聚焦资本市场中的重要品种（即房地产投资信托）展开研究。首先对国内外房地产投资信托的研究现状进行梳理,进而明确本文的研究领域和方向;其次对开展房地产投资信托的法律实践和经济行为进行经验总结;再次对改革开放以来我国开展房地产投资信托的法律实践和经济行为的发展历程、交易结构、法律实质和存在的问题进行解析;最后提出进一步构建和完善新时代房地产投资信托体制机制的设想,试图为构建和完善我国新时代资本要素市场化配置体制机制提供一个具体方案。
黄梦立[3]（2019）在《我国REITs公开发行的法律载体研究》文中研究指明我国普遍将REITs翻译为房地产投资信托基金。REITs是一种金融投资产品,通过发行收益凭证或受益凭证的方式募集投资者的资金,REITs可采用公开或是非公开的方式发行,REITs将所募集的资金的大部分投资于不动产,并将大部分收益分配给投资者。REITs起源于美国,后在欧洲、亚洲、我国香港、台湾地区得到迅速发展。发展REITs对我国房地产市场及金融市场具有巨大助推力,但目前我国发行的类REITs产品（因我国发行的REITs产品与成熟市场的REITs产品存在较大差异,因此将我国发行的REITs产品称为类REITs）相较标准REITs产品还存在较大差异,不利于发挥标准REITs功能。国内学者对完善REITs配套设施,尽快推出标准REITs的呼声渐高。类REITs与标准REITs一个明显的不同点在于,我国目前发行的类REITs产品无法公开发行,只能面对合格投资者。而标准REITs可以选择公开发行或是非公开发行,REITs公开发行为中小投资者提供了投资房地产的渠道。REITs在我国公开发行面临着诸多障碍,最大的障碍来源于REITs公开发行没有一个合法的法律载体,即REITs所搭载的法律载体不能公开发行。目前在我国REITs法律载体无法公开发行体现在两方面:一是缺少法律依据,REITs采用何种法律载体公开发行处于立法空白;二是我国已发行类REITs产品若采用现有法律载体公开发行,将与我国相关法律规定相悖,依据相关法律,已发行类REITs法律载体只能面向合格投资者,而不能面向中小投资者公开发行。因此,在我国实现REITs公开发行,需首要解决REITs所搭载的法律载体公开发行的合法性问题。本文共分为四部分:第一章介绍REITs的基本理论,共分为二节:第一节介绍了REITs的概念,包括对REITs名称的辨析,厘清对REITs的不同称呼;REITs的特征,REITs具有的法律特性以及标准REITs往往公募上市;以及REITs的分类;第二节着重介绍REITs的法律载体,各个国家通过法律法规对本国REITs的法律载体做出了规定。第二章主要介绍我国类REITs的法律载体。本章共分为两节:第一节中介绍了我国类REITs的发展历程,类REITs在实践中的探索历程也是类REITs对公开发行的探索之路。第二节主要分析类REITs的法律载体。共分为二小节:第一小节介绍类REITs的交易架构,包括“双层SPV”结构和“单层SPV”结构;第二小节介绍类REITs的法律载体,根据发行SPV的不同,对我国类REITs产品的法律载体进行分类。第三章为分析REITs公开发行的法律载体障碍。分为两节:第一节阐述了法律载体面临着专项立法缺失的法律障碍,不同于其他国家、地区,我国REITs立法属于空白;第二小节阐述了利用现有法律载体公开发行REITs与我国现有法律规定是相冲突的。第四章是本文提出建议部分,即REITs采用何种法律载体实现公募,共分为三节:第一节阐述REITs公募发行应采用专项立法模式。第二节探索REITs在我国公募发行的法律载体构建,共分为四个层面:一是宏观层面上应以信托型REITs作为法律载体,二是微观层面上我国REITs公开发行可利用的具体的法律载体形式,三是根据我国现行法律制度和实践基础下法律载体的最优选择,四是放开REITs公募发行应区别其他金融产品,并在未来进行专项立法,将REITs从资产证券化结构中解放出来。第三节阐述了REITs公开发行还需要完善的其他配套制度。
张帆[4]（2019）在《我国房地产投资信托基金的所得税政策研究》文中进行了进一步梳理作为连接房地产行业和金融行业的复合型产品,房地产投资信托基金一方面为房地产企业提供了新型的融资渠道,另一方面,它具有风险低和收益稳定的特点而成为广大中小投资者优质的投资工具。在我国房地产行业面临“轻资产”转型的当下,房地产投资信托基金市场的开发不仅可以盘活巨额的存量资产,还有利于推动房地产行业产业升级,向高质量的盈利模式转变,逐渐从“开发+出售”的高周转模式演变为一次性销售与持续性收入并重的服务型模式。但我国正式发行房地产投资信托基金的时间较短,在法律上并没有关于房地产投资信托基金构成的具体规定,与国际上通行的房地产投资信托基金的形式有一定的差距。从税收上看,我国现行房地产投资信托基金在所得税政策上存在较多需要探讨的问题,比如:交易结构为了满足法律形式和会计上的要求,在所得税中存在重复征税现象;由于参与主体的多样化,尤其是多种金融工具的嵌套,使得相关参与主体所得税纳税地位不明确;部分主体所得税负过高等。本文首先从房地产投资基金的定义、特征、作用以及国际上通用的类型着手,明确房地产投资基金属于广义资产证券化的分类,具有高流动性、低风险、收益稳定的特点,并说明了房地产投资信托基金在我国快速的发展现状和存在的问题。其次,对房地产投资信托基金的所得税优惠待遇适用性展开论述,房地产投资信托基金作为管道实体,其“穿透型”的课税原则使得国际上大多数国家和地区对其未分配的收入免征所得税。但所得税优惠政策会带来税收收入减少、课税实体待遇不公平以及效率低等诸多问题。本文从税收收入变动、企业所得税课税目标与优惠政策相一致等方面来佐证采取所得税优惠政策的合理性。在此基础上,本文介绍比较了我国当前房地产投资信托基金参与主体在设立、存续以及分红阶段的所得税政策,以“中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”作为典型案例展开分析,发现我国房地产投资信托基金涉税主体复杂使得税收成本增加,部分金融工具纳税地位不明确,交易结构复杂化造成现行企业所得税中的优惠政策不能适用,存在重复征税。然后结合部分国家和地区的经验,测算了在不同的所得税优惠政策下参与主体的所得税税负,以及在不同税负和分红比例下的收益,给出我国房地产投资信托基金在不同结构形式下的所得税优惠政策以及对应的分红比例、负债条件等匹配条件。最后,本文提出完善房地产投资信托基金所得税的政策建议,明确金融工具的税收地位,针对融资者成本或投资者收益适用差别性优惠政策,以及设计与房地产投资信托基金约束条件相匹配的政策等。
邹蔓钰[5]（2019）在《我国房地产投资信托基金风险防范的法律问题研究》文中研究表明房地产投资信托基金不仅能够优化房地产融资结构,也可有效避免房地产行业波动给金融体系造成的冲击,是我国房地产投融资方式的一大创新。但我国并没有专门的法律法规对其作明确的规定,法律属性不明,相关法律法规未有效衔接,从而导致我国房地产投资信托基金中存在的风险难以得到有效防范。当前我国房地产投资信托基金面临政策风险、法律风险、流动性风险,分析这些风险并加以防范意义重大。从法律视角出发,为防范我国房地产投资信托基金风险,需解决我国房地产投资信托基金风险防范中存在的法律问题,构建我国房地产投资信托基金风险防范的法律体系和机制。本文第一章介绍了房地产投资信托基金的原理及我国的实践,以中信启航专项资产管理计划和鹏华前海万科REITs为例对我国房地产投资信托基金的现状进行了分析。第二章阐述了房地产投资信托基金风险的分类,分析了我国房地产投资信托基金存在的风险及其防范。第三章在前文的基础上提出我国房地产投资信托基金风险防范中存在的法律问题,包括缺乏专项立法、法律属性不明、相关法律法规衔接不当等立法上的问题,以及信用评级、信息披露、监管体系等风险防范机制的不足。第四章以美国REITs风险规制经验为借鉴,得出防范我国房地产投资信托基金风险的启示。第五章的主要内容是针对风险防范中存在的问题提出法律对策,包括明确我国房地产投资信托基金的法律属性,完善房地产投资信托基金相关立法,建立房地产投资信托基金风险防范机制,加强房地产投资信托基金监管,规范信用评级机制,完善信息披露制度。
张蓓[6]（2017）在《论中国房地产投资信托基金税收法律制度构建》文中进行了进一步梳理房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,REITs）最初于1960年美国《国内税收法典》（Internal Revenue Code）设立1,目前已有36个国家和地区进行了REITs立法2,而中国REITs试点在即,相关的税收法律制度仍是空白。税收问题在理论和实践中制约着我国开展资产证券化业务,税收法律制度的构建对推动我国REITs发展具有关键性的影响。基于以上背景,本文对REITs进行了制度考察,分析了其法律特征和税收法律关系。然后通过梳理我国目前的税收法制,对我们现存的房地产资产证券化产品进行结构及税务分析,发现我国REITs发展存在税制缺失、税负过重、重复征税、课税不明问题。而在成熟的REITs市场,美国税收优惠驱动模式和亚洲香港、新加坡的专项立法模式各有借鉴之处。笔者认为构建中国REITs税收法律制度需要从三大层面进行考虑:第一,我国在房地产投资基金信托立法模式方面应该借鉴亚洲国家和地区的模式,在政府的强推动下发展,在现有的法律体系框架内,修改公司、信托、证券等有关法律法规。以“公募基金+资产证券化”模式作为我国发展REITs的路径。第二,根据信托税制中的导管理论,确立受益人纳税原则和税负无增减原则。第三,从所得税、土地增值税、增值税、印花税等具体税种的角度来规定REITs的各方主体究竟是否享有税收优惠、在哪些些环节享有税收优惠,从而真正做到避免重复征税,降低税负。
王朝军[7]（2017）在《国内房地产投资信托基金发展路径研究》文中指出本文首先归纳了我国房地产金融体系概况,包括我国房地产金融的发展历程、特点和现状、以及传统房地产金融业务类型;接着基于我国当前的房地产金融体系中的特点和问题,介绍了房地产信托展业的四种模式,并列举了股加债信托模式支持房地产项目的具体案例,说明国内的房地产金融正由原来的简单债务融资向股权融资的模式过渡。文章引入了房地产投资信托基金Real Estate Investment Trusts（简称:REITs）的概念作为研究对象,对REITs的定义、特征、优势做了介绍,并对REITs在国内的发展历程和现状进行了总结。论述了国内发展REITs的必要性,并总结了REITs在美国及亚洲发达国家（地区）成熟市场的发展历程和发展经验。当前国内尚无标准化的REITs产品,本文通过四个中国国内企业在香港、新加坡运用REITs产品上市运作的案例,印证信托REITs在成熟证券市场上市的可能,探讨我国的REITs实践方向,指明由信托公司主导的公开市场交易模式是我国开展REITs的有益且必要的尝试。信托公司作为专业金融机构,开展REITs类业务具有多重优势,在介入路径和参与模式呈现多样化的特征。在REITs业务的资金端信托公司拥有大量的社会投资人,在资产端可以充分发挥现有制度的灵活性优势。本文分析信托公司在REITs产品上的有益尝试,提出并阐述了权益型REITs的交易结构,旨在对丰富我国房地产融资方式、推动REITs进一步发展和成熟提供实践指导意见。在房地产领域资产证券化领域REITs优势明显,它不仅可以风险分散,还具有收益较高和可持续性等优点,面对中国巨大的不动产以及基础设施的市场,未来REITs一定会成为资产证券化的方向。虽然有一系列的问题制约着中国REITs的发展,但房地产金融内在的强烈需求不断地引导金融从业者和监管层作出尝试,不仅是在理论层面探讨,更是在具体房地产金融业务的具体实践中摸索,房地产投资信托基金长期来看将是发展房地产资产证券化的必由之路。
田敏[8]（2016）在《我国房地产投资信托基金的运作及问题研究 ——以鹏华前海万科REITs为例》文中研究指明自20世纪90年代以来,房地产已然成为我国社会经济中影响面广并且发展迅速的支柱性产业之一。而近几年来,房地产开发经营企业需要积极寻求、探索新的融资方式。受2008年金融危机的影响,我国股市长期处于低迷状态,社会闲置资金充裕。房地产投资信托基金（REITs）的引入可以解决社会闲置资金充足而房企资金短缺的矛盾。我国在内地公开上市的REITs目前仅有2015年9月在深交所上市的鹏华前海万科REITs,其表现备受大众关注,它在内地的运作实践与发展会为我们积累大量的经验与教训。本文主要采用了文献研究法、实证分析法和案例分析法,以REITs的基本概念为切入口,简要介绍了REITs的含义及分类、在国外及香港地区的发展、在中国的发展情况。然后详细介绍了本文案例鹏华前海万科REITs的相关基本情况。再从组织形式、投资运作、募集及交易方式、运作方式、收益及分配五个方面对鹏华前海万科REITs的运作模式进行分析,同时采用实证分析法从与股票市场的相关性、价格波动性和投资收益三个方面对鹏华前海万科REITs自成立以来的市场表现进行分析,进而揭示其特点及在运作中存在的问题。最后对我国内地建立REITs市场进行理论层面的思考,为内地今后发行更多的REITs产品提供借鉴性建议与意见。本文以鹏华前海万科REITs为例,对我国房地产投资信托基金的运作及问题进行研究,可以为内地以后发行更多的REITs产品提供真实的案例借鉴,推动我国REITs市场更快更好的建立发展完善。
罗冰[9]（2014）在《关于构建我国内地房地产投资信托基金法律制度的思考》文中提出在国外资本市场，房地产投资信托基金的发展已经有了50多年的历史，它使得投资者可以从直接持有房地产转变为通过有价证券间接持有房地产。房地产的价格以证券的形式反映出来，有利于提高房地产投资的透明度。同时房地产投资信托基金的发展也改变了商业物业以往的经营模式，从以买卖为主转变为以租赁为主。由此一来，不仅释放了房地产企业原有的商业物业的存量，也促进了房地产的专业化管理，提高了房地产的利用效率。因此，引进房地产投资信托基金制度有利于撬动民间资本，调整房地产融资结构，降低金融机构的信贷风险并拓宽投资者理财渠道，对整个国民经济的发展具有重要的意义。本文通过研究房地产投资信托基金制度对于我国房地产行业及金融市场的重要意义，阐明房地产投资信托基金制度移植的必要性，并详细分析我国香港地区房地产投资信托基金法律制度，结合案例考察该制度在香港地区的执行效果。最后分析我国内地推行房地产投资信托基金制度的法律障碍，并借鉴香港地区相关制度的经验，为将来我国内地房地产投资信托基金模式的选择及制度设计提出建议。
吴永钢[10]（2013）在《保险资金投资不动产研究》文中研究表明2012年度保险资金运用的年化收益率仅有3.39%,而同年银行一年期存款利率为3.0%,这就要求保险公司提高资金运用效率。本文研究的意义在于系统梳理了现有的不动产投资方式,并结合中国保险业发展的现状提出了适合保险资金投资的新模式。通过新模式的引入可以缓解长期以来保险资金投资渠道单一集中度高,收益相对较低,抵御通货膨胀能力不强等问题,为保险公司的健康稳定发展提供了新的动力和路径。本文的研究分为七个部分,第一部分携领全文,提出问题；第二部分至第六部分分别从我国保险资金运用的现状、保险资金直接与间接投资不动产的方式、新商业模式探析以及新商业模式与保险公司的整体战略等五个方面进行探索性的阐述；最后一个部分总结全文,并对这种投资行为的战略价值和社会意义进行了归纳和强调,并分析了保险发展对于经济发展社会进步的影响作用。本文站在保险公司发展战略的角度,从保险资金的属性与不动产证券化产品属性匹配度的视角,综合比较分析了各个资产证券化产品的风险与收益。正是由于保险资金的长周期,强外部性,成本滞后以及幸射性的特点与REITS产品既具有流动性和长期性,又具有高分红的特征,加之在经济危机中常会出现逆周期的防御性特征相适应。文中列举了现有的投资不动产的方式,并结合中国保险业发展现状提出了新的模式,并且对投资过程可能遇到的风险进行了定性研究,并在制度建立和企业内部控制两个层面加以探讨。本文认为：保险资金先投资与主营业务相关联的物业企业,在持续经营获得稳定现金流之后,再通过REITs的形式证券化,获取资本溢价,并通过持有部分股权的形式继续控制原物业这种模式是更加适合保险资金投资的。保险资金按照这种模式投资不仅有利于保险企业的长期健康发展,更有利于社会财富的合理分配,是利国利商利民的善资义举,亦是科学发展观在经济层面的集中体现。
二、房地产投资基金探析（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、房地产投资基金探析（论文提纲范文）
（2）房地产投资信托：国际经验与中国实践（论文提纲范文）
| 一、引言与综述 |
| （一）研究背景 |
| （二）国内外研究现状 |
| 二、国际经验及借鉴 |
| 三、中国实践及问题 |
| （一）房地产投资信托在我国的发展历程 |
| （二）我国类REITs的基本交易结构 |
| （三）我国类REITs的法律本质 |
| （四）我国类REITs业务中存在的问题及相应对策 |
| 1．股权转让中的税收问题 |
| 2．国有资产股权转让问题 |
| 3．所有权与占有权分离造成了人格混同 |
| 四、新时代中国房地产投资信托体制机制的构建和完善：基于房地产投资信托法律本质的分析 |
| （一）完善让与担保公示程序 |
| （二）完善管理人管理机制 |
| （三）完善让与担保强制清算制度 |
| 五、余论 |
（3）我国REITs公开发行的法律载体研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 导言 |
| 一、问题的提出 |
| 二、选题的背景 |
| 三、选题的研究意义 |
| 四、研究方法 |
| 五、本文研究框架 |
| 六、论文的主要创新及不足 |
| 七、文献综述 |
| 第一章 REITs的基本理论 |
| 第一节 REITs的概念 |
| 一、REITs的名称辨析 |
| 二、REITs的分类 |
| 三、REITs的特征 |
| 四、公募REITs落地的重要意义 |
| 第二节 REITs的法律载体 |
| 一、美国REITs法律载体 |
| 二、其他国家、地区REITs法律载体 |
| 第二章 类REITs的法律载体 |
| 第一节 类REITs实践探索历程 |
| 一、REITs境外上市之路 |
| 二、信托计划探索REITs |
| 三、借道资产证券化开展类REITs |
| 四、证券投资基金实现类REITs公募 |
| 五、住房租赁市场类REITs蓬勃发展 |
| 第二节 类REITs的法律载体 |
| 一、类REITs的交易结构 |
| 二、类REITs的法律载体 |
| 第三章 REITs公开发行的法律载体障碍 |
| 第一节 专项立法的缺失 |
| 一、国际市场REITs立法现状 |
| 二、我国专项立法的缺失 |
| 第二节 现行法律与REITs公开发行的不兼容 |
| 一、信托型REITs公开发行与现有法律的不兼容 |
| 二、公司型REITs公开发行与现有法律的不兼容 |
| 三、有限合伙型REITs公开发行与现有法律的不兼容 |
| 第四章 REITs公开发行的法律载体构建 |
| 第一节 立法模式 |
| 第二节 法律载体构建 |
| 一、美国REITs法律载体选择 |
| 二、我国REITs公开发行的法律载体选择 |
| 第三节 配套制度 |
| 一、税收制度 |
| 二、土地制度 |
| 三、登记制度 |
| 四、加强风险防范和投资者保护 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 在读期间发表的学术论文与研究成果 |
| 后记 |
（4）我国房地产投资信托基金的所得税政策研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 导论 |
| 一、研究背景及意义 |
| 二、文献综述 |
| 三、研究内容与方法 |
| 四、创新点和不足 |
| 第一章 房地产投资信托基金及其课税原理 |
| 第一节 房地产投资信托基金概述 |
| 一、房地产投资信托基金的定义 |
| 二、房地产投资信托基金的特征 |
| 三、房地产投资信托基金的作用 |
| 第二节 房地产投资信托基金的类型 |
| 一、美国房地产投资信托基金的类型 |
| 二、欧洲房地产投资信托基金的类型 |
| 三、亚洲房地产投资信托基金的类型 |
| 四、我国房地产投资信托基金的类型 |
| 第三节 房地产投资信托基金的课税原理 |
| 一、基金的课税原理 |
| 二、信托基金的课税原理 |
| 三、房地产投资信托基金的课税原理 |
| 第二章 我国房地产投资信托基金及其所得税政策现状 |
| 第一节 我国房地产投资信托基金的发展 |
| 一、我国房地产投资信托基金的政策变化 |
| 二、我国房地产投资信托基金的发展情况 |
| 三、我国房地产投资信托基金存在的问题 |
| 第二节 我国房地产投资信托基金的所得税政策分析 |
| 一、原始权益人的所得税政策 |
| 二、特殊目的载体的所得税政策 |
| 三、投资者的所得税政策 |
| 第三节 房地产投资信托基金所得税政策的效应 |
| 一、房地产投资信托基金的所得税优惠政策 |
| 二、房地产投资信托基金所得税优惠政策的消极影响 |
| 三、房地产投资信托基金所得税优惠政策的积极影响 |
| 第三章 我国房地产投资信托基金所得税的案例分析-以契约型REITs为例 |
| 第一节 契约型房地产投资信托基金的基本架构 |
| 一、案例简介 |
| 二、参与主体 |
| 三、交易过程 |
| 第二节 契约型房地产投资信托基金的所得税税负测算 |
| 一、原始权益人税负测算 |
| 二、特殊目的载体税负测算 |
| 三、投资者税负测算 |
| 第三节 契约型房地产投资信托基金的所得税政策评析 |
| 一、所得税税负与基金交易结构的逻辑分析 |
| 二、基金各方所得税主体地位分析 |
| 三、基金各方所得税税负比较分析 |
| 第四节 现行契约型房地产投资信托基金所得税政策存在的问题 |
| 一、多重交易结构下税收成本增加 |
| 二、专项计划税收地位不明确 |
| 三、多层SPV下投资收益存在重复征税 |
| 第四章 不同所得税优惠政策下的税负和收益比较 |
| 第一节 不同所得税优惠政策下的税负测算 |
| 一、国际比较 |
| 二、模拟测算 |
| 三、结果分析 |
| 第二节 不同所得税优惠政策下的收益测算 |
| 一、国际比较 |
| 二、模拟测算 |
| 三、结果分析 |
| 第五章 结论与建议 |
| 第一节 结论 |
| 第二节 完善我国房地产投资信托基金所得税政策的建议 |
| 一、明确金融工具的税收地位 |
| 二、设计与REITs约束条件相匹配的政策 |
| 三、针对融资者成本或投资者收益适用差别性优惠政策 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（5）我国房地产投资信托基金风险防范的法律问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 导论 |
| 一、研究背景及目的 |
| 二、国内外研究现状 |
| 三、研究方法及文章结构 |
| 第一章 房地产投资信托基金原理及其我国的实践 |
| 第一节 房地产投资信托基金原理 |
| 一、房地产投资信托基金概述 |
| （一）定义 |
| （二） 相似概念辨析 |
| （三）特征 |
| 二、房地产投资信托基金的分类 |
| （一） 按资金投向划分 |
| （二） 按组织形式划分 |
| （三） 按募集方式划分 |
| 第二节 我国房地产投资信托基金现状 |
| 一、立法现状 |
| 二、实践现状 |
| （一）中信启航专项资产管理计划（私募型REITs） |
| （二）鹏华前海万科REITs（公募型REITs） |
| 第二章 房地产投资信托基金风险分析 |
| 第一节 房地产投资信托基金风险概述 |
| 一、风险产生 |
| 二、风险分类 |
| （一）外部风险与内部风险 |
| （二）系统性风险与非系统性风险 |
| （三）投资者风险与管理人风险 |
| （四）募集风险与投资风险 |
| 第二节 我国房地产投资信托基金存在的风险 |
| 一、我国房地产投资信托基金风险种类 |
| （一）政策风险 |
| （二）法律风险 |
| （三）信用风险 |
| （四）市场风险 |
| （五）流动性风险 |
| （六）信息不对称风险 |
| 二、我国房地产投资信托基金风险防范 |
| 第三章 我国房地产投资信托基金风险防范存在的问题 |
| 第一节 我国房地产投资信托基金存在立法空白 |
| 一、缺乏专项立法 |
| 二、法律属性不明确 |
| （一）产业投资基金 |
| （二）集合资金信托计划 |
| （三）房地产资产证券化 |
| （四）集合投资计划 |
| 三、相关法律法规衔接不当 |
| （一）税法 |
| （二）信托法 |
| （三）其他法律法规 |
| 第二节 我国房地产投资信托基金风险防范相关机制存在的问题 |
| 一、监管不规范 |
| 二、机制不健全 |
| （一）信用评级机制不健全 |
| （二）信息披露不规范 |
| 第四章 美国REITs风险规制的经验与启示 |
| 第一节 美国REITs及相关立法 |
| 一、美国REITs的发展历程 |
| （一）美国REITs的起源 |
| （二）美国REITs的发展 |
| 二、美国REITs相关立法 |
| （一）美国REITs相关法律法规 |
| （二）美国REITs的构成条件 |
| 第二节 美国REITs风险规制分析 |
| 一、监管体系完备 |
| 二、各环节有法可依 |
| 三、成熟的信息披露制度 |
| 第三节 美国REITs风险防范的启示 |
| 一、明确实质，抓准定位 |
| 二、完善立法，规范监管 |
| 第五章 风险防范法律对策 |
| 第一节 构建我国房地产投资信托基金法律体系 |
| 一、明确法律属性 |
| （一）明晰产业投资基金法律属性 |
| （二）通过立法加以固定 |
| 二、制定专项法律法规 |
| （一）立法模式选择 |
| （二）立法内容相关建议 |
| 三、修改房地产投资信托基金相关法律 |
| （一）修改税法，赋予税收优惠 |
| （二）修改信托法，完善信托登记制度 |
| （三）完善其他相关法律法规 |
| 第二节 形成我国房地产投资信托基金风险防范机制 |
| 一、规范监管 |
| （一）明确监管机构 |
| （二）树立正确的监管理念 |
| （三）发挥行业自律组织的监管职能 |
| 二、完善相关机制 |
| （一）规范信用评级机制 |
| （二）完善信息披露制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历 |
（6）论中国房地产投资信托基金税收法律制度构建（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| 第一章 REITs基础理论 |
| 第一节 REITs制度特征 |
| 一、制度确立 |
| 二、概念界定 |
| 三、特征分析 |
| 第二节 REITs中的税收法律关系 |
| 一、REITs税制 |
| 二、税收对REITs的影响分析 |
| 第三节 REITs课税的基本原理 |
| 一、信托财产独立性 |
| 二、信托导管理论 |
| 第二章 REITs在中国的税收问题分析 |
| 第一节 REITs的发展现状 |
| 一、REITs在全球的发展 |
| 二、我国REITs探索历程 |
| 三、目前国内类REITs产品税务分析 |
| 四、我国发展REITs及健全相关税收法制的重要性 |
| 第二节 我国目前REITs税收法律制度梳理 |
| 一、信托税收法制 |
| 二、证券投资基金税收法制 |
| 三、房地产税收法制 |
| 四、资产证券化税收法制 |
| 第三节 REITs在华发展的税收问题 |
| 一、税制缺失 |
| 二、税负过重 |
| 三、重复征税 |
| 四、课税不明 |
| 第三章 我国REITs税制模式选择 |
| 第一节 立法模式比较 |
| 一、美国房地产投资信托税制框架及其演进 |
| 二、新加坡REITs税制框架及演进 |
| 三、香港REITs税制框架及演进 |
| 第二节 立法模式选择 |
| 一、公募基金+资产证券化”模式 |
| 二、专项立法模式与税收驱动相结合 |
| 第四章 我国REITs税惠路径 |
| 第一节 REITs税惠 |
| 一、美国REITs税惠演进 |
| 二、新加坡REITs税惠演进 |
| 三、香港REITs税惠演进 |
| 第二节 我国REITs税惠原则 |
| 一、受益人纳税原则 |
| 二、税负无增减原则 |
| 第五章 REITs具体税种设计 |
| 第一节 REITs税种比较 |
| 一、美国REITs具体税种 |
| 二、新加坡REITs具体税种 |
| 三、香港REITs具体税种 |
| 四、我国现行具体税种 |
| 第二节 REITs税种设计 |
| 一、所得税 |
| 二、土地增值税 |
| 三、增值税 |
| 四、印花税 |
| 五、其他税种 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间发表的学术论文 |
（7）国内房地产投资信托基金发展路径研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景和意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 结构框架 |
| 第二章 理论基础和文献综述 |
| 2.1 理论基础 |
| 2.2 文献综述 |
| 2.2.1 国外文献综述 |
| 2.2.2 国内文献综述 |
| 2.3 理论借鉴及创新点 |
| 2.3.1 理论借鉴 |
| 2.3.2 本文创新点 |
| 第三章 我国的房地产金融体系及房地产信托融资 |
| 3.1 我国房地产市场发展历史 |
| 3.2 我国房地产金融体系的特点 |
| 3.3 房地产金融发展现状 |
| 3.4 房地产信托的展业模式 |
| 3.4.1 贷款型信托融资模式 |
| 3.4.2 股权型信托融资模式 |
| 3.4.3 受益权信托融资模式 |
| 3.4.4 股债结合型信托融资模式 |
| 3.5 股债结合房地产信托案例分析—两淮盐化公司信托融资案例 |
| 3.5.1 项目概况 |
| 3.5.2 信托要素和交易结构 |
| 3.5.3 股加债方案可行性分析 |
| 第四章 REITs的国内发展及实践 |
| 4.1 基本定义 |
| 4.1.1 REITs的基本特征 |
| 4.1.2 REITs的独特优势 |
| 4.2 发展历程 |
| 4.2.1 2001 -2006 年的探索期 |
| 4.2.2 2007 -2013 年政策推动期 |
| 4.2.3 2014 年至今发行提速期 |
| 4.3 发展现状 |
| 4.4 中美REITs管理办法比较 |
| 4.5 国际经验 |
| 4.5.1 美国REITs主要特点 |
| 4.5.2 亚洲REITs主要特点 |
| 4.6 具体案例 |
| 4.6.1 越秀房产基金 |
| 4.6.2 睿富REITs |
| 4.6.3 开元产业信托 |
| 4.6.4 嘉茂信托基金 |
| 4.6.5 案例总结 |
| 第五章 我国REITs发展现状 |
| 5.1 发展REITs的意义 |
| 5.1.1 满足房企转型及房地产市场融资需求 |
| 5.1.2 REITs的出现丰富了投资品种 |
| 5.1.3 信托公司业务转型的需要。 |
| 5.2 REITs是完善房地产金融体系的优选工具 |
| 5.3 REITs的本土化实践 |
| 5.3.1 信托公司主导的模式更适合我国国情 |
| 5.3.2 交易结构分类 |
| 5.4 当前REITs在产品层面的主要问题 |
| 5.4.1 租售比过低,REITs产品没有生存土壤 |
| 5.4.2 没有公开交易市场,REITs缺乏市场环境 |
| 5.4.3 投资对象单一,均为被动管理 |
| 5.4.4 抵押贷款类为主,偏债权而非股权 |
| 5.4.5 法律法规尚不健全 |
| 5.4.6 缺少税收红利激励 |
| 5.4.7 信托公司参与有制度瓶颈 |
| 第六章 REITs发展路径研究 |
| 6.1 商业信托模式 |
| 6.2 信托公司开展REITs的探讨 |
| 6.3 信托公司参与REITs类业务,具有多重优势 |
| 6.4 信托类REITs业务探讨 |
| 6.4.1 具体交易结构如下图 |
| 6.4.2 该结构的要素 |
| 6.4.3 该结构的特点 |
| 6.4.4 该结构的突出优势 |
| 第七章 总结 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）我国房地产投资信托基金的运作及问题研究 ——以鹏华前海万科REITs为例（论文提纲范文）
| 摘要 Abstract 1 |
| 绪论 1.1 |
| 研究背景与意义 1.2 |
| 文献综述 1.3 |
| 研究思路与创新不足之处 2 |
| REITs的概念及发展 2.1 |
| REITs的概念 2.2 |
| REITs在国外及香港地区的发展 2.3 |
| REITs在国内的发展 3 |
| 案例介绍 3.1 |
| 案例背景 3.2 |
| 鹏华前海万科REITs的发行与上市 3.3 |
| 鹏华前海万科REITs的基本情况 4 |
| 案例分析 4.1 |
| 鹏华前海万科REITs的运作模式分析 4.2 |
| 鹏华前海万科REITs的市场表现分析 4.3 |
| 鹏华前海万科REITs的特点 4.4 |
| 鹏华前海万科REITs在运作中存在的问题 5 |
| 案例研究总结 5.1 |
| 本案例研究的结论 5.2 |
| 本案例研究的启示 5.3 |
| 相关建议 参考文献 致谢 |
（9）关于构建我国内地房地产投资信托基金法律制度的思考（论文提纲范文）
| 摘要 Abstract 一、 导论 |
| （一） 选题的目的和意义 |
| （二） 研究动态与文献综述 |
| （三） 研究目标及方法 |
| 1. 研究目标 |
| 2. 研究方法 二、 房地产投资信托基金的概念、类型及对我国内地的现实意义 |
| （一） 房地产投资信托基金的概念 |
| （二） 房地产投资信托基金的类型 |
| 1. 权益型 REITs、抵押投资型 REITs 和混合投资型 REITs |
| 2. 公募型 REITs 和私募型 REITs |
| （三） 房地产投资信托基金制度对我国内地的现实意义 |
| 1. 分散与降低系统性风险，提高金融安全系数 |
| 2. 充分利用社会闲散资金，拓宽居民投资渠道 |
| 3. 提高房地产流转速度，加快资金流通 |
| 4. 优化房地产供求结构，实现价格理性回归 三、 香港地区房地产投资信托法律制度 |
| （一） 香港地区房地产投资信托基金的立法与实践 |
| （二） 香港地区房地产投资信托基金法律制度分析 |
| 1. 组织形式 |
| 2. 发起主体 |
| 3. 投资范围 |
| 4. 收益分配 |
| 5. 税制安排 |
| 6. 退市制度 四、 我国内地推行 REITs 的法律环境分析及立法建议 |
| （一） 我国内地推行 REITs 的法律环境分析 |
| 1. 我国内地房地产投资信托基金法律制度尚不完善 |
| 2. 缺乏统一的 REITs 交易平台或市场 |
| 3. 尚需完善相关税收体制 |
| 4. 缺少机构投资者与专业管理人 |
| 5. 信息披露制度不够健全 |
| 6. 房地产评估机构体系不够完备 |
| （二） 我国内地推行 REITs 的模式选择 |
| 1. 信托计划模式 |
| 2. 房地产上市公司模式 |
| 3. 封闭式产业基金模式 |
| 4. 三种模式的比较和选择 |
| （三） 关于构建我国内地房地产投资信托基金法律制度的思考 |
| 1. 进行专项立法 |
| 2. 建立 REITs 信托登记与征信制度 |
| 3. 建立完备的监管体系 |
| 4. 实施税收优惠政策 |
| 5. 加强专业人才的培养 五、 结论 参考文献 致谢 附录 A 附录 B 附件 |
（10）保险资金投资不动产研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 导论 |
| 第一节 选题的背景和意义 |
| 一、选题的背景 |
| 二、选题的意义 |
| 第二节 文献综述 |
| 一、保险资金投资不动产的相关文献 |
| 二、保险发展对于经济增长影响的相关文献 |
| 第三节 理论回顾与本文框架 |
| 一、理论回顾 |
| 二、论文研究思路与研究方法的运用 |
| 第四节 研究的创新与不足 |
| 一、研究的创新 |
| 二、研究的不足 |
| 第二章 我国保险资金运用的现状与分析 |
| 第一节 保险资金的来源、特征与投资原则 |
| 一、保险资金的来源与特征 |
| 二、保险资金的投资原则 |
| 第二节 我国保险资金运用的现状与问题 |
| 一、我国保险资金运用的发展历程 |
| 二、我国保险资金的运用状况分析 |
| 三、保险资金投资不动产的机遇 |
| 四、保险资金投资不动产的问题与对策 |
| 第三章 保险资金直接投资不动产分析 |
| 第一节 保险资金直接投资不动产的主要方式 |
| 一、保险资金投资不动产的方式 |
| 二、我国保险资金投资不动产与企业战略 |
| 第二节 不动产项目的可行性分析与成本控制 |
| 一、投资决策的管理方法 |
| 二、不动产投资的可行性分析 |
| 三、保险资金直接投资不动产的成本控制方法 |
| 第三节 不动产项目的业态选择与管理 |
| 一、不动产项目的业态选择 |
| 二、不动产项目的运营管理 |
| 第四节 不动产投资与宏观经济之间的关系 |
| 一、不动产价格与经济的关系 |
| 二、我国城镇化、老龄化与房地产未来趋势分析 |
| 第五节 直接投资不动产的风险与策略 |
| 一、不动产项目投资的主要风险 |
| 二、保险资金投资不动产项目的风险防范策略 |
| 第四章 保险资金间接投资不动产分析 |
| 第一节 保险资金间接投资不动产的主要方式 |
| 一、资产证券化概要 |
| 二、资产证券化的种类 |
| 第二节 几种间接投资方式的比较与甄选 |
| 一、房地产投资信托基金与各种金融产品的比较 |
| 二、房地产投资信托基金与保险资金投资的匹配性与可行性 |
| 第三节 REITS的概念、类型与特征和案例分析 |
| 一、房地产投资信托基金的概念与类型 |
| 二、房地产投资信托基金的相关案例分析 |
| 第四节 REITS投资与宏观经济的关系 |
| 一、美国房地产信托基金的发展与现状 |
| 二、REITs与房产市场、证券市场的动态关系研究 |
| 第五节 保险资金投资REITS的方式与风险 |
| 一、保险资金投资REITS的方式 |
| 二、保险资金投资REITS的风险及对策 |
| 第五章 保险资金投资不动产新商业模式探析 |
| 第一节 保险资金投资新商业模式构建 |
| 一、美国房地产投资信托基金的商业模式分析 |
| 二、保险资金投资不动产的模式探究与构建 |
| 第二节 新商业模式与保险资金投资的匹配性分析 |
| 一、新商业模式的投资过程与特点 |
| 二、新商业模式与保险资金的匹配性分析 |
| 第三节 新商业模式的可行性分析 |
| 一、美国房地产投资信托的经验 |
| 二、我国地产市场的特点与可行性分析 |
| 第六章 新商业模式与保险公司的整体战略分析 |
| 第一节 保险公司的投资战略与社会责任 |
| 一、新商业模式与保险公司投资战略的匹配 |
| 二、新商业模式与保险公司的社会价值 |
| 第二节 该商业模式对保险业务的战略促进 |
| 一、该商业模式对于产险业务的促进 |
| 二、该商业模式对于寿险业务的促进 |
| 第七章 保险资金投资的社会效用分析 |
| 第一节 保险发展对于经济增长的影响 |
| 一、模型的设定与检验 |
| 二、变量选择、数据来源与实证模型 |
| 三、我国保险业发展对经济增长的效应 |
| 第二节 保险资金投资不动产对于房价的影响 |
| 第三节 保险资金投资不动产对于我国城镇化的影响 |
| 第八章 主要研究结论与建议 |
| 第一节 主要研究结论 |
| 第二节 保险资金投资不动产建议 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 在学期间发表的学术论文与研究成果 |
四、房地产投资基金探析（论文参考文献）
- [1]房地产投资信托基金的融资动因及效果研究 ——以华发租赁住房REITs为例[D]. 李玉玲. 安徽财经大学, 2021
- [2]房地产投资信托：国际经验与中国实践[J]. 杜程,黄复兴. 上海经济研究, 2020(08)
- [3]我国REITs公开发行的法律载体研究[D]. 黄梦立. 华东政法大学, 2019(02)
- [4]我国房地产投资信托基金的所得税政策研究[D]. 张帆. 中南财经政法大学, 2019(09)
- [5]我国房地产投资信托基金风险防范的法律问题研究[D]. 邹蔓钰. 四川省社会科学院, 2019(09)
- [6]论中国房地产投资信托基金税收法律制度构建[D]. 张蓓. 上海交通大学, 2017(02)
- [7]国内房地产投资信托基金发展路径研究[D]. 王朝军. 上海交通大学, 2017(08)
- [8]我国房地产投资信托基金的运作及问题研究 ——以鹏华前海万科REITs为例[D]. 田敏. 暨南大学, 2016(02)
- [9]关于构建我国内地房地产投资信托基金法律制度的思考[D]. 罗冰. 外交学院, 2014(02)
- [10]保险资金投资不动产研究[D]. 吴永钢. 南开大学, 2013(07)
标签：投资论文; 房地产投资论文; 房地产投资信托基金论文; 房地产金融论文; 信托计划论文;