物业服务合同的特点

一、物业服务合同的特征（论文文献综述）

郑峥^[1]（2021）在《物业服务合同纠纷的诉源治理：现实需求及实施路径》文中研究指明实践中物业服务合同纠纷多发,已经成为基层社会治理中一个不可忽视的矛盾。从物业服务合同纠纷产生的原因及其特点来看,将此类纠纷一概通过司法裁判解决,并非最佳处理方式。一些看似案情简单的物业服务合同纠纷案件,也需要经过复杂的诉讼程序,既增加当事人的诉累,又不利于纠纷的实质性化解。将纠纷化解的视角前移,构建诉源治理机制,分类施策、多管齐下,将纠纷"化于诉外,止于诉内",是一种实效性较强的纠纷处理方式。为此,要加强法治宣传,培育现代物业服务观念;实行多方联动、多元共治,将物业服务合同纠纷的化解纳入基层治理中统一部署;以调为要、以防为基,将诉源治理覆盖物业服务合同纠纷处理的全全程;在物业服务合同纠纷诉讼中加大案件调解撤诉力度,切实提升审判效能。

吴苏,刘能^[2]（2021）在《业主与物业公司之间控制权的分配逻辑》文中研究表明不同于将业主与物业公司之间的权力关系视为相对静态的观点,本文从合同视角出发,呈现了物业服务过程中业主与物业公司之间控制权分配的复杂性。本文通过对两个商品房社区案例的分析发现,无论社区中业委会成立与否,基于物业合同的不完全特征,控制权分配的复杂性都普遍存在。在物业服务体制嵌入的结构背景下,本文提出了物业服务控制权分配的"连续统",并初步总结了影响控制权分配的一组因素:物业公司的声誉约束、物业服务的专业性、业主行使控制权的制度支持能力、业主行使控制权的收益—成本权衡。受这些因素的共同影响,控制权在不同情境下呈现出不同的分配结果。

刘璐^[3]（2021）在《减价在物业服务合同纠纷中的适用研究》文中研究说明

詹钊^[4]（2021）在《物业服务合同中业主抗辩权行使研究》文中提出

王丽颖^[5]（2021）在《非典型服务合同法律适用研究》文中研究表明随着以货物交易为核心的工业经济被以信息和服务为基础的全球经济体系所替代,服务类合同已经成为主要的合同类型。《民法典》在合同编19种典型合同中规定了10种具体服务合同类型,与《合同法》相比,增加了物业服务合同作为典型服务合同,没有采纳对服务合同一体规范的体例,现代生活中常见的医疗服务合同、家政服务合同、快递服务合同、储蓄服务合同、个人劳务合同等多种类型的服务合同仍然以非典型样态存在。可见,《民法典》合同编在解决服务类合同典型化方面变化并不大,非典型服务合同的规范界定和法律适用仍然是当前面临的现实问题,对其进行理论研究仍然很有必要,对于科学合理、公平公正地解决非典型服务合同纠纷具有重要的现实意义。对非典型服务合同的界定是清晰地论证非典型服务合同法律适用的前提。关于非典型服务合同的界定,在以劳务合同概念统筹所有以劳务为标的的合同的前提下,按照平等性关系与从属性关系的区分标准,将劳务合同分为服务合同和雇佣合同（劳动合同）,建立起由民法调整服务合同、劳动法调整雇佣合同（劳动合同）的法律调整规则体系。其中,服务合同是指一方（服务提供人）独立地为他方提供服务,他方（服务受领人）支付或不支付服务报酬的协议。典型服务合同是指法律明文规定了具体类型的服务合同,非典型服务合同与典型服务合同相对应存在,是指没有被法律规定具体类型的服务合同。典型服务合同包括《民法典》规定的10种具体典型服务合同和特别法中规定了具体类型的服务合同,后者如《旅游法》中的旅游服务合同、《电子商务法》中的电子商务合同等;非典型服务合同包括除《民法典》10种典型服务合同,以及民事特别法中明确规定了具体类型的服务合同以外的服务合同。非典型服务合同的类型化研究以及《民法典》规范下的法律适用样态是研究非典型服务合同法律适用的理论和现实基础。按照《民法典》第467条第1款规定的法律适用逻辑,对非典型服务合同法律适用进行了系统分析,发现以买卖合同为典型构建起来的合同编通则对非典型服务合同能提供的规则支持是有限的,具有服务合同基本类型地位的承揽合同和委托合同也不足以承担服务合同一般性规定的功能,无法为非典型服务合同提供全部参照适用。通过对司法实践中非典型服务合同法律适用进行案例检索,发现非典型服务合同适用合同编通则（《合同法》总则）的规定居多,直接参照适用具体典型服务合同规定较少,即使适用《民法典》合同编通则（《合同法》总则）作为裁判依据,也常常需要援引与非典型服务合同类型相关的特别法作为裁判依据。究其原因,在于服务合同与物型合同有着本质的区别,应立足非典型服务合同双方的人身属性以及相互信赖属性,进行一般性规范的梳理。相比于物型合同,非典型服务合同的义务规则、解除规则和违约救济规则有特殊之处。立足服务合同的本质属性和司法实践中丰富的判例,探寻服务合同在义务履行、任意解除和违约救济方面特殊的法律适用规则。在合同缔约阶段,基于服务的无形性,以信息提供义务为核心的先合同义务对非典型服务合同成立具有重要意义,其注意程度远高于物型合同。在合同履行阶段,因服务的生产与消费同步,服务提供人亲自履行原则具有优先适用的地位,第三人代为履行仅为例外。对以履行手段债务为目的非典型服务合同而言,服务提供人负有更高的一般注意义务标准,即服务提供人应以一个理性人应具有的注意及技能履行合同义务,并符合与提供的服务相关的法律和制度规定;当服务提供人声称具备较高技能时,则要以其所承诺的注意义务为标准;当服务提供人以专业人员身份提供服务时,要尽到专家标准的高度注意义务。当然,对于以履行结果债务为目的的非典型服务合同而言,其主给付义务仍应参照适用买卖合同的有关规定。此外,为更好达到实质平等目的,非典型服务合同附随义务的标准也较高,服务受领人要积极履行协作义务,服务提供人要积极履行安全保障义务、生态环保义务和遵守服务受领人指令的义务。基于较强人合性的特点,在双方相互信赖丧失时终止对服务受领人没有意义的合同,赋予双方任意解除权,对非典型服务合同具有特殊意义。但要根据商事和民事、有偿与无偿的差异进行区别适用,对商事性、有偿性的非典型服务合同,应限制双方任意解除权的行使;对民事性、无偿性的非典型服务合同,双方任意解除权可自由行使。对于不定期继续性非典型服务合同,应适用《民法典》第563条第2款的规定,任意合同解除权人只要履行事先通知义务,就毋需承担损害赔偿责任;其他非典型服务合同则不能豁免,其赔偿范围不仅包括直接损失,还包括可期待利益损失。考虑非典型服务合同双方人格尊重及不可强制履行的特点,在判断服务提供人提供的服务是否存在瑕疵而构成违约责任时,要根据服务提供人是否尽到善管注意义务、是否与服务关系特殊性相符、是否有利于合同目的的实现、是否与合同约定的对价相匹配、履行障碍发生后是否采取积极措施进行应对等多项因素进行综合判断。当医疗服务合同、教育培训服务合同等非典型服务合同发生违约时,由于人身的不可强制性,应优先适用损害赔偿规则进行救济,并根据有偿和无偿的差异,确定是否保护可期待利益损失。总之,非典型服务合同应按照《民法典》第467条第1款规定的逻辑,运用合同解释、法律解释、适用判例（类案检索）等方法,构建依据法律规范体系、合同当事人约定的具有规范意义的合同或者合同范本（格式合同）、习惯法、判例和学说等开放性的法律适用体系,并对服务合同特有的并具有普遍性意义的法理规范和交易惯例予以总结,以作为非典型服务合同法律适用和后续有关司法解释的参考与指导,适时将符合条件的非典型服务合同典型化。

蔡晴^[6]（2021）在《论高空抛物侵权中物业公司的责任》文中进行了进一步梳理高空抛物侵权是近年来多发的社会恶疾,《民法典》第一千二百五十四条首次对该问题予以回应,并在责任承担方面对《侵权责任法》的规定进行细化。不过,由于该条款实质上属于转致性条款,物业公司依据安全保障义务,在高空抛物行为中的责任承担,当以该法第一千一百九十八条为判断依据。由此一方面揭示出物业公司承担高空抛物侵权责任的法理基础,另一方面也揭示出物业公司是否应当承担以及如何承担责任的法律依据。一般来说,物业公司的安全保障义务既可能来源于其与业主达成的合意,也可能来源于法律法规等规范的规定。在高空抛物侵权中,物业公司应当履行的义务按照危险发生事前、事中、事后阶段的不同,可以分为日常防范义务、危险警示义务、及时制止义务、施救止损义务四项内容,实践中可以结合物业公司的电子监控设备、保安人员情况、损害发生的次数、施救行为的及时性等多样化考量因素对物业公司安全保障义务的履行情况进行判断。当然,鉴于安全保障义务是存在于社会交往行为中,为避免对物业公司的行为及其职责履行造成过多的不必要干预,判定其是否违反安全保障义务时还需要引入可预见性原则,作为其履行安全保障义务的合理限度。在责任承担层面,根据高空抛物行为造成的损害结果是否参杂第三人的原因,物业公司在高空抛物侵权中的责任,在责任形态上可以分为侵权责任与补充责任。前者是物业公司基于安全保障义务违反所应当承担的责任,在赔偿责任范围上以全部赔偿为原则,即对受害人因此遭受的人身和财产损害予以全部赔偿;后者是存在具体侵权人或可能加害的建筑物使用人等在先责任人时,物业公司基于安全保障义务违反所应当承担的责任,并应当依其过错程度判定补充责任的范围,同时可以在承担补充责任之后享有和行使追偿权。

徐涤宇^[7]（2021）在《物业服务合同法律构造之中国模式》文中研究说明我国物业服务合同适用非常态缔约规则,与民法典中的其他典型合同有本质区别。物业服务合同与集体合同在法律构造上并无二致,在规范目的上更是殊途同归,即以团体缔约的构造实现当事人双方的"势均力敌",同时赋予合同规范性效力,以促成小区管理中的强制自治与和谐物业服务关系。物业服务合同"入典"没有改变其特别法规范模式。包括物业服务合同在内的建筑物区分所有制度这一微观体系,构成民法典所有权制度的特别法。在理解和适用物业服务合同规则时,必须将其置于这一微观体系下予以解释。

战琦^[8]（2021）在《物业服务合同中业主的抗辩分析》文中指出物业服务合同作为一种有名合同,加入到了《民法典》中的合同编,这就在立法上确认了物业服务合同的特殊性。与其他合同相比,物业服务合同内容具有丰富性,合同解除的限制性,以及合同主体具有多样性等等,这使得在物业服务合同纠纷中,双方当事人常常用抗辩权这种“私权救济”的方式对抗对方,以维护自身利益。在合同履行的过程之中,业主通常以拒交物业费的方式行使抗辩,因为物业服务的目的在于促进园区物业的环境卫生、维修养护以及秩序管理,公共利益的色彩较为浓厚,所以不管是业主还是物业服务企业,行使抗辩权时需要受到必要且合理的限制。本文以此作为基本立场,对物业服务合同履行中业主如何正确行使抗辩权进行探讨。本文主要由五部分组成。第一部分整理出两个案例,归纳总结争议焦点,为下文的论述奠定基础。第二部分先是从抗辩权的角度出发,梳理分析抗辩与抗辩权的区别,再次对业主抗辩权行使的正当事由进行总结并对完善方法进行思考,最后通过对业主抗辩权行使的主体的论述,论证了业主是行使抗辩权的适格主体。第三部分概括总结了物业服务合同住业主抗辩权的排除使用。第四部分为物业服务合同中举证责任的论述。第五部分通过域外相关领域的规定,尝试对我国物业费的收缴制度进行设计。《民法典》于2020年5月28日正式通过,在第三编合同编第二十四章以十四个条文对物业服务合同进行了方方面面的规定,新增的条文吸纳了很多观点学说,对于司法实践的指导,不乏一些亮点和进步之处。民法典的颁布,也标志着物业服务合同法律制度的建立。而我国民法学的进步以及司法实践的发展,都对物业服务合同立法提出了更高的要求。基于上述研究,本文最后形成对我国物业服务合同中业主抗辩权的建议,以期为我国未来完善《民法典》物业服务合同立法提供有益之借鉴。

战琦^[9]（2021）在《物业服务合同中业主的抗辩分析》文中指出物业服务合同作为一种有名合同,加入到了《民法典》中的合同编,这就在立法上确认了物业服务合同的特殊性。与其他合同相比,物业服务合同内容具有丰富性,合同解除的限制性,以及合同主体具有多样性等等,这使得在物业服务合同纠纷中,双方当事人常常用抗辩权这种“私权救济”的方式对抗对方,以维护自身利益。在合同履行的过程之中,业主通常以拒交物业费的方式行使抗辩,因为物业服务的目的在于促进园区物业的环境卫生、维修养护以及秩序管理,公共利益的色彩较为浓厚,所以不管是业主还是物业服务企业,行使抗辩权时需要受到必要且合理的限制。本文以此作为基本立场,对物业服务合同履行中业主如何正确行使抗辩权进行探讨。本文主要由五部分组成。第一部分整理出两个案例,归纳总结争议焦点,为下文的论述奠定基础。第二部分先是从抗辩权的角度出发,梳理分析抗辩与抗辩权的区别,再次对业主抗辩权行使的正当事由进行总结并对完善方法进行思考,最后通过对业主抗辩权行使的主体的论述,论证了业主是行使抗辩权的适格主体。第三部分概括总结了物业服务合同住业主抗辩权的排除使用。第四部分为物业服务合同中举证责任的论述。第五部分通过域外相关领域的规定,尝试对我国物业费的收缴制度进行设计。《民法典》于2020年5月28日正式通过,在第三编合同编第二十四章以十四个条文对物业服务合同进行了方方面面的规定,新增的条文吸纳了很多观点学说,对于司法实践的指导,不乏一些亮点和进步之处。民法典的颁布,也标志着物业服务合同法律制度的建立。而我国民法学的进步以及司法实践的发展,都对物业服务合同立法提出了更高的要求。基于上述研究,本文最后形成对我国物业服务合同中业主抗辩权的建议,以期为我国未来完善《民法典》物业服务合同立法提供有益之借鉴。

田鲜军^[10]（2021）在《ZJ物业公司高速公路物业管理模式研究》文中认为ZJ物业公司作为中央企业,具有物业管理一级资质,被ZJ集团赋予物业管理资源整合平台职能定位。于2017年率先提出了“高速公路物业管理”概念并予以尝试实施,现有15个高速公路物业服务项目,为987KM高速公路提供物业服务,服务面积299.13万平米。基于高速公路物业服务管理市场化背景下,本文以ZJ物业公司高速公路项目物业管理模式为研究对象,通过文献梳理、案例研究、比较分析等方法对ZJ物业公司高速公路物业管理模式进行了较为深入的调查和分析。全文除引言外,主体内容由七部分组成:第一部分主要阐述了高速公路物业管理研究的背景、意义以及研究方法、技术路线;第二部分综述了物业管理基本概念和物业管理企业管理及商业模式创新等研究内容;第三部分简要介绍ZJ集团及其下属ZJ物业公司高速公路物业管理情况;第四部分对传统物业管理与高速公路物业管理进行比较分析,进行优劣势总结;第五部分为ZJ高速公路物业管理模式体系、内容及特征分析;第六部分是ZJ高速公路物业管理模式完善与提升建议;第七部分是研究的基本结论。研究发现ZJ物业公司高速公路物业管理存在属地分公司释放的组织保障、人员保障、规范化与全流程品质监管、远程全方位智能管理的科技保障、人防与技防相结合、能够有效防控风险的安全保障等优势。但也存在转型升级力度不够、运营质效不高、统筹管理力度偏弱、管理数字化与标准化水平不高等主要问题。针对研究中发现的该公司高速公路物业项目的主要问题,ZJ物业公司高速公路物业管理应尝试在以下五个方面予以完善和提升:一是要融入市场,提升效率,发挥好管理机制与制度建设对物业管理的提升;二是要加强人才培养,引入竞争机制,解决好管理人才选拔、培训与激励为物业管理提供保障;三是要整合资源,不断加强新技术的应用,实施好信息技术与人工智能支撑为物业管理创新商业模式;四是迅速完善服务供给、给顾客最好的服务体验,引领好全生命周期为物业服务提供效率和效能;五是强化服务创新和危机意识,把握好物业管理的先机和挑战。

二、物业服务合同的特征（论文开题报告）

（1）论文研究背景及目的

此处内容要求：

首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。

写法范例：

本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。

（2）本文研究方法

调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。

观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。

实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。

文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。

实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。

定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。

定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。

跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。

功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。

模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。

三、物业服务合同的特征（论文提纲范文）

（1）物业服务合同纠纷的诉源治理：现实需求及实施路径（论文提纲范文）

（2）业主与物业公司之间控制权的分配逻辑（论文提纲范文）

（5）非典型服务合同法律适用研究（论文提纲范文）

（6）论高空抛物侵权中物业公司的责任（论文提纲范文）

（7）物业服务合同法律构造之中国模式（论文提纲范文）

（8）物业服务合同中业主的抗辩分析（论文提纲范文）

（9）物业服务合同中业主的抗辩分析（论文提纲范文）

（10）ZJ物业公司高速公路物业管理模式研究（论文提纲范文）

四、物业服务合同的特征（论文参考文献）

• [1]物业服务合同纠纷的诉源治理：现实需求及实施路径[J]. 郑峥. 中州学刊, 2021(11)
• [2]业主与物业公司之间控制权的分配逻辑[J]. 吴苏,刘能. 社会发展研究, 2021(03)
• [3]减价在物业服务合同纠纷中的适用研究[D]. 刘璐. 广东外语外贸大学, 2021
• [4]物业服务合同中业主抗辩权行使研究[D]. 詹钊. 南昌大学, 2021
• [5]非典型服务合同法律适用研究[D]. 王丽颖. 吉林大学, 2021(01)
• [6]论高空抛物侵权中物业公司的责任[D]. 蔡晴. 天津师范大学, 2021(09)
• [7]物业服务合同法律构造之中国模式[J]. 徐涤宇. 法学研究, 2021(03)
• [8]物业服务合同中业主的抗辩分析[D]. 战琦. 沈阳师范大学, 2021(02)
• [9]物业服务合同中业主的抗辩分析[D]. 战琦. 沈阳师范大学, 2021
• [10]ZJ物业公司高速公路物业管理模式研究[D]. 田鲜军. 北方工业大学, 2021(01)

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